杨德成:十年磨一剑,打造安徽旅游地产标杆

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军人、农民、教师、砖窑厂厂长、加油站老板、地产商……贴在合肥玉成置业有限公司董事长杨德成身上的标签很多。

原本,在这些标签的堆叠下、在经历了商海浮沉中的种种险象环生后,一个仍能立于不败之地的成功商人应是棱角分明的,但已进入人生七十古来稀的杨德成反而修炼得越发清净淡泊。



从民营油企的“黄金年代”进入石油零售行业到在两大石油集团整合全国市场的“迷雾”中退场,尽管亏损严重,但他始终保持从容并主动寻找转型的方向。

进军地产界却遇到长丰县卧龙山一片寸草不生的贫瘠土地,他可以耐得住寂寞去花费三五年时间凭空造成一座生态环境绝佳的风景区。

原以为终于可以在自己栽的树下乘凉,他却不期然接到政府一纸公文,不同意批复开发住宅项目,从未想过撤离的他静候长达三年时间,直到鹭山湖项目被批复开工。

在通往鹭山湖唯一路径合淮路尚未改造的制约下,此前十年的所有投入都在开盘两年内的惨淡销售中险些付诸东流,他依然选择坚守,一边利用自有资金为项目源源不断“输血”、一边背负三亿元银行贷款坚持开发。

眼下楼市新一轮爆发令鹭山湖项目最终反败为胜,未来他更加坚信,作为玉成置业至今开发的唯一地产项目,未来在环境、配套、服务三足鼎立的定位下,鹭山湖生态旅游度假区将成为安徽旅游地产的标杆。

对杨德成来说,经历了最坏的时代,但也参与了最好的时代,或许是对他20多年创业生涯的最佳诠释。



 
45岁开始创业

乘着新一轮楼市井喷的东风,杨德成打了一场漂亮的翻身仗。

2016年8月,“蛰伏”了整整三年的鹭山湖项目终于迎来了“开门红”。二期共800套、200-400平米低密度住宅甫一上市便火爆合肥全市,开盘当天共800余套住宅最终成功售出600多套。

初尝甜头,杨德成意欲趁热打铁,于两个月后再度开盘。

但最终令他始料未及的是,一纸“限价令”如一柄达摩克利斯之剑从天而降,直到今年一月才允许其开盘,并且单价不准超过1万元/平米。

“放眼合肥全市,这可能是最便宜的别墅价格了。”尽管在地产政策调控日趋收紧的当下,杨德成与身家暴增擦身而过,但比起2013年一期开盘时88户400-700平米低密度住宅项目花了长达两年时间才售出33户的惨淡情景,如今的业绩已经令他相当满足了。

杨德成提供的数据显示,作为玉成置业至今开发的唯一地产项目,堪称“十年磨一剑”的鹭山湖项目迄今为止累计销售额达15亿元,销售业绩的直线上升令他多年间的资金压力终于释放。

能够在资金环节一坚持就是十多年,除了银行借贷,为鹭山湖项目源源不断“输血”的多来自于杨德成多年从事的石油运输、零售业务。

而转战地产板块,也是缘于这一行业的天花板,令他不得不放弃浸淫了25年的事业。

时间追溯至1992年,随着改革开放的日渐推进,石油行业向民营企业敞开了大门。尤其是在进入门槛最低的零售环节,民企一度成了主渠道。

公开数据显示,1992年到1999年期间,各地民营加油站、零售企业如雨后春笋般涌现。民营加油站接近8万座,占全国加油站总数的近九成,加油量则占六成。

杨德成正是在民营油企的“黄金年代”抢占先机,进入石油零售行业。

那一年,他45岁,原本已经过了创业的最佳年龄。但是,对曾经当过兵、教过书、干过窑厂厂长、开过轧钢厂的杨德成来说,丰富的人生经历此时理应到了厚积薄发的时刻。

当时,他在一次偶然的机会中认识了一名在肥西县开加油站的福建商人,刚一开张就火爆异常。

他心中一动,外地人都能在安徽做得这么好,我们本地人为什么不可以?更何况,放眼整个长丰县,尚未有一家加油站存在,可谓一片蓝海。

越想越对这个生意的前景有信心,他四处奔走,成功联系了其他7个投资人,凑了9万元,一手创办了安徽省长丰县第一个民营股份合作制企业——土山加油站。

短短两年后,杨德成又通过股份合作制的形式吸收社会的闲散资金,成立了合肥市顺达利工贸有限公司,采用共享利润、共担风险的管理模式,一连在合肥市及周边县区开设了大杨加油站、江淮加油站等四家加油站。

到1998年以前,他旗下的五家加油站销售量高达4.5万吨/年。除了保证油品的质量,土山加油站赢得顾客青睐的关键在于其前瞻性地采取了礼貌用语、端茶倒水等优质服务。

当时,在合淮路驾驶员圈内甚至广为流传着一种说法,“加油到土山、吃饭到曹庵”。

随着业务量越做越大,杨德成明白,仅仅在石油零售环节深耕、不打通产业链,顺达利工贸的天花板很快就会出现。

他始终在伺机等待一个更上一层楼的机会。



黯然离场

直到原国家经贸委对民营企业放开石油成品油批发经营批准证书的发放,杨德成开始倾尽全力进攻批发板块。

四处找地建油库、申报材料……尽管得悉这个消息比别人整整晚了半年,但他仍然在材料递交的截止日期当天顺利走完了所有流程。

放眼整个安徽,当时拿到批发证书的仅有五家企业,顺达利就是其中一家。但在实际运营中,杨德成才发现石油批发并没有想象中容易。“至少一万吨的石油存储量势必会占据巨大的资金量,没有五六个亿流动资金根本无法周转过来。”

雪上加霜的是,恰逢此时国家政策突变,令他原本红火的石油零售事业戛然而止。

1998年之前,中国的石油业为分业经营,中国石油天然气总公司负责陆地原油的勘探与生产,中国海洋石油总公司负责海上原油的勘探与生产,中国石油化工总公司负责原油的炼制与化工,中国化工进出口总公司独家整合石油进出口贸易。而下游的批发零售环节,主要由非国有企业掌控。

当年3月,国务院宣布重组石油工业,变分业经营为混业经营,组建两大全产业链的石油巨头中国石油天然气集团公司和中国石油化工集团公司。重组后,中石油、中石化分别获得北方12省、南方19省的油气资源勘探开采业务,同时获得了各自所在省份的炼油、批发、零售等中下游业务和进出口经营权,全产业链整合自此形成。

不仅如此,1999年5月,国务院办公厅转发经贸委等八部门的“38号文”成为两大集团整合下游的政策依据。

该文件规定,国内各炼油厂生产的成品油要全部交由两大石油集团的批发企业经营,其他企业、单位不得批发经营,各炼油厂一律不得自销。文件同时要求清理整顿,取消不具备条件的批发企业的经营资格。清理整顿合格的成品油批发企业,可由两大石油集团采取划转、联营、参股、收购等方式进行重组。

换句话说,两大集团之外,独立的成品油批发企业步履维艰。坐拥成品油经营批发权的杨德成正是被政策大门排除在外的典型。

眼看着昔日运营良好的民营加油站或自行关闭、或投入两大石油集团的怀抱,饶是再淡定,此时的杨德成也坐不住了。

几经辗转,他顺利与当时位于江苏省江阴市的中石油江苏总部达成合作意向,并签订协议称,由顺达利工贸负责中石油安徽市场的批发与零售。

2000年,中石油计划向安徽市场扩张,并在省内四处收购加油站、购买油库。不到两年时间,两大石油集团整合市场的速度惊人。

似乎是感到一丝唇亡齿寒,杨德成计划将自己的油库、批发证卖给中石油安徽分公司,作为交换,中石油将合肥、安庆、芜湖等地的石油运输业务交给顺达利工贸。

这个“双赢”的建议迅速得到了中石油的肯定,双方一拍即合,华润船运有限责任公司应运而生。

既保留加油站的零售业务、同时又向运输领域转移,杨德成化险为夷,主动扭转了被动局面。

但是市场的冷酷并没有因为他的退让而有所妥协。

一方面,失去了批发权的顺达利工贸只能向两大石油集团获取油源;另一方面,为了进一步向零售市场扩张,手握批发权的中石油、中石化纷纷开启了“批零倒挂”的销售模式。

几乎是一夜之间,当时批发价格从1000元/吨上涨到4000元/吨,比零售价格还高。杨德成回忆,仅大杨加油站一家,两个月内就亏损了近200万元,并且在这种价格混战中,销售得越多,反而亏得越多。

“经营不下去了,不如关了它。”如果说关闭加油站对杨德成来说是无奈之举,那么转战地产则为他在商海“迷雾”中指明了方向。


 
十年不开张

2003年,从石油零售行业撤退之后,长丰人杨德成踏上了回乡投资的路程,并吸引了上海宁申石油化工有限公司共同开发合肥卧龙山项目。

他回忆,当时的卧龙山还是一座不知名的小土山,土地贫瘠、寸草不生。之所以取这个名字,是希望它能够像酣睡的卧龙一般,当我们带着智慧、资源来激活它时,它就能被唤醒腾飞。

他后来也偶尔会心生感慨,“正如天将降大任于斯人也,卧龙腾飞之路同样充满荆棘。”

从拿地开始,杨德成就遭遇了第一道坎儿。当年12月,杨德成从政府租来4000亩地,准备打造高尔夫球场。

但就在资金、团队全部到位的当口,项目却最终没有被批复下来。相关部门给出的理由是,距离此地约18公里、20分钟车程的地段,元一高尔夫俱乐部早已扎根多年。两者距离太近,势必会因为同业竞争导致两败俱伤。

无奈之下,杨德成只好向住宅地产进军。也是自那时起,他就为卧龙山定下了打造优质居住环境的基调。

此后,他整整花了一年时间,一边为98户当地居民解决拆迁问题,一边改善环境。

从合肥市各个建筑工地将土运至卧龙山并填埋足足2米深、购置树苗上百万棵……为此,玉成置业累计花费了上亿元。

众所周知,环境的改造无法立竿见影,收益自然也是如此,杨德成显然也深谙这个道理。但他始终坚信一个道理,做生意切忌急功近利,而要耐得住寂寞。

经过三年的日积月累,杨德成像磨铁杵一样将这片曾经连草都不长的土地磨砺成一片“绿洲”,生态环境绝佳,空气怡人。

“是时候在自己栽的树下乘凉了。”杨德成这样想,却浑然不觉再度降临的危机。

由于卧龙山住宅开发项目未能得到政府层面的批复,一搁置又是三年。

直到2009年,一纸批文到达杨德成的手里时,他不由感慨,整整六年,自己这个“媳妇终于熬成婆”了。

彼时,玉成置业给鹭山湖打造的定位是聚焦改善型住房,打破城市密集住宅的缺陷,打造低密度住宅。

2013年,鹭山湖一期开盘,总共88套、400平米-700平米低密度住宅惊艳亮相合肥,吸引了一大批买房者前来看房。

杨德成原本天真地以为,十年的坚守终于迎来收获期。但不久之后就意识到,这仅仅是一个开始。


 
从负债3亿元到产值超7亿

对他来说,比起一期开盘的2013年,此前那些艰难险阻根本就算不了什么。

通往鹭山湖唯一路径合淮路尚未改造、坚持定位超大面积决策却无人问津、资金链时刻面临断裂却始终找不到接盘侠……到底谁才是险些压垮鹭山湖项目的最后一根稻草?

首先,在实际销售过程中,杨德成发现,面积越大的户型越难销售出去,最终卖出去的都是最小面积的。顾客甚至普遍反映,虽然单价不贵,但由于面积太大,总价依然超过了他们可承受的范围。

“包括我在内,四个股东在项目启动前全部都调研了北上广深一线城市的各大低密度住宅项目,普遍都是大面积。虽然最后有两个股东反对,但我依然坚信,向一线城市看齐准没错。”这个他曾力排众议做出的决策如今证明是错误的,作为玉成置业的决策者,杨德成第一次对自己的坚持产生怀疑。

更为重要的是,尽管在小区环境、户型、质量等方面,鹭山湖占尽优势,但是在许多有意向的购房者眼中,在交通条件极不便利的前提下,这些优势并没有给鹭山湖加分多少。

“下次再也不来了,路太难走了”“车开不好就容易掉沟里去了”……客户的种种反馈让杨德成有些心灰意冷。

彼时,通往鹭山湖的必经之路合淮路是合肥市出了名的“搓板路”,由于多年间交通量较为集中,道路损坏严重,通行能力受限,存在着较大的安全隐患。

几重原因催化下,在此后整整两年内,一期仅销售了33套。

此前投入的资金尚未看到产出,但向银行借贷了高达3亿元的资金窟窿却务必要填上。面对巨大的资金压力,股东们商议,这样无止尽地借贷而看不到回报并非长久之计,资金链迟早会有断裂的一天,当务之急是引入其他知名地产商,对鹭山湖项目进行重组或托管。

数月内,杨德成及其团队先后向万科、绿地等四五家全国性知名地产商抛出橄榄枝,但是依然是由于交通限制,接盘侠们纷纷拒绝了此次合作。

“一旦倒下去,就很难再爬起来,因此即便再困难也要坚持下去。”杨德成很庆幸,自己最终做到了。

尽管股东们纷纷提出,应该停止追加投资建设鹭山湖项目,及时止损,但杨德成始终坚信,只要合淮路修好,鹭山湖就有翻身的机会。不仅如此,届时,鹭山湖将成为离合肥主城最近的山水一体的休闲度假区和低密度高端住宅区。

几近弹尽粮绝之际,2015年,合淮路改造工程姗姗来迟,但对杨德成来说就像是一场及时雨,下得恰到好处。


 
做地产要创造需求、引导消费

眼下,随着鹭山湖项目三期开盘在即,他已蓄势待发,计划将鹭山湖项目打造成安徽旅游地产界的标杆。

约6万平方米总建筑面积、5.2万平方米湖景洋房、8000平方L型临湖别墅……杨德成设想,依山傍水的鹭山湖三期能够在4000亩湖山、500亩湖泊之上,实现合肥人“可行、可望、可居、可游”的山水生活理想。

在其看来,品质居住环境既要有乡村生活的原始生态,又不乏都市生活的便捷繁华。基于此,环境、配套、服务三张王牌缺一不可。

“环境是亮点,配套是支撑,服务是保障。”他介绍,一方面,打造优质生态环境是玉成置业永恒的主题。十多年间,玉成置业累计投资上亿元种植上百万棵树木,在合肥的北大门外凭空造成一座两山一湖的“世外桃源”。

另一方面,要继续在做好配套设施建设、服务业主方面做好文章。

为此,他提出了“创造需求、引导消费”的概念。“鹭山湖项目属于改善型住房,其受众群体聚焦于至少拥有两套房产的中产以上消费者。围绕他们的生活理念和痛点,我们创造了一系列的需求产品,为住户打造一个生活闭环。”

如拥有酒店式服务的业主食堂,关注休闲生活的健身房、图书馆、商业街、儿童乐园,完善基础设施建设的学校、社区医院,打造旅游生态的植物园、樱花观赏道、草坪婚礼广场……鹭山湖的配套设施将提供桃花源式品质住房环境。

此外,杨德成还表示,鹭山湖项目自启动以来,始终坚持不求开发数量,只求开发质量,并以安全社区、森林社区、智慧社区、文明社区和智慧社区五大理念为宗旨,打造人情味社区,实现“山美、水美、人更美”。

尽管当下中国的房地产市场,行业分化加剧,品牌集中度进一步提高,竞争环境日趋激烈;土地成本趋高、高端人才缺乏、宏观政策调控趋紧等行业困境丛生,但面对瞬息万变的行业环境,杨德成却始终不动声色。“无论市场如何变化,我们坚持创新思维,贴近市场,以科学研究市场为导向,围绕中国城镇化的全面推进和人们对房地产的不同需求设计不同的产品。”

玉成置业既要继续做好现有项目的产品及相关配套,优化环境、做好服务来提成居住品质;也要强化人才战略,加强项目的运营管理能力。

此外,他认为,捕捉市场信息、洞察市场趋势才能立于不败之地。“未来一二线城市房地产风口或将发生转向,创新能力强和可持续发展的城市仍然继续备受地产业青睐。”






编辑:储 丽